Marco legal das garantias
O Marco Legal das Garantias, através da Lei 14.711/23, trouxe mudanças significativas para o tratamento de crédito e garantias no Brasil. Agora, um imóvel já alienado fiduciariamente pode ser objeto de uma nova alienação fiduciária, com preferência dada às alienações anteriores sobre as posteriores. O registro da alienação fiduciária torna-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anterior.
A nova lei também permite a liquidação dos créditos de financiamentos sucessivos. Em caso de inadimplência do crédito originário, o credor pode liquidar todos os débitos supervenientes dos demais credores. Isso significa que o inadimplemento de qualquer obrigação garantida pela propriedade fiduciária permite ao credor declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel.
Além disso, o credor fiduciário que pagar a dívida do devedor fiduciante comum será sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia. Isso coloca a Alienação Fiduciária em pé de igualdade com a Hipoteca, conforme descrito no artigo 346 do Código Civil.
“Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:
I – do credor que paga a dívida do devedor comum;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.”
Ø Ponto que merece atenção é que em relação à alienação fiduciária, a lei exige que se detalhe nos contratos de garantia todas as previsões de valor máximo ou estimado da dívida, permissão de uso do imóvel pelo devedor fiduciante, e detalhes dos procedimentos de execução (inclusive extrajudicial) da própria garantia.
Ø Deve constar também dos instrumentos a possibilidade de o credor vencer antecipadamente todas as obrigações garantidas pelo mesmo imóvel que garante a obrigação inadimplida.
A partir de agora á multa, para o atraso no fornecimento do termo de quitação é passível de execução, o prazo para emissão dos documentos é de 30 dias.
O Marco Legal das Garantias, através da Lei 14.711/23, trouxe várias alterações para o tratamento de crédito e garantias no Brasil. Agora, um imóvel já alienado fiduciariamente pode ser objeto de uma nova alienação fiduciária. A nova lei também permite a liquidação dos créditos de financiamentos sucessivos. Em caso de inadimplemento do crédito originário, o credor pode liquidar todos os débitos supervenientes dos demais credores.
A lei também estabelece que, em caso de múltiplos imóveis em mais de uma circunscrição imobiliária garantindo a mesma dívida, qualquer Registro de Imóveis competente pode ser requisitado para intimar o alimentante para purgação da mora.
Em casos de Cross Default, o credor que tiver mais de uma dívida garantida pelo mesmo imóvel, poderá declarar vencimento antecipado das demais obrigações no caso de inadimplemento. Isso é aplicável também ao credor da Alienação Fiduciária superveniente.
A lei também prevê a prevalência da alienação fiduciária sobre outros direitos reais, ou seja, a existência de ônus adicionais no imóvel não é obstáculo para a consolidação da propriedade no patrimônio do credor e a venda do imóvel.
Quanto à possibilidade de arrematação no segundo leilão, a lei prevê que o lance oferecido seja igual ou supere o maior dos seguintes valores: o valor integral da dívida mais antiga garantida pela alienação fiduciária, das despesas do prêmio de seguro, encargos legais e contribuições condominiais; ou cinquenta por cento do valor da avaliação.
A lei trouxe inovações quanto ao instituto da hipoteca, alterando inclusive o Código Civil, em síntese as inovações mais significativas são quanto à previsão de um procedimento de execução extrajudicial da hipoteca. No entanto, a lei exige como requisito de validade, a previsão expressa desse procedimento no instrumento de garantia.
A Lei 14.711/23 trouxe várias alterações para os procedimentos de leilão e consolidação da propriedade. O prazo para a realização do leilão foi alterado de trinta para sessenta dias. Além disso, foram feitas mudanças nos procedimentos vinculados à consolidação da propriedade perante os Cartórios de Registro de Imóveis. Como resultado, as empresas que atuam nesta área (Servicer) precisarão ajustar alguns procedimentos no que diz respeito à execução extrajudicial. Essas são apenas algumas das mudanças superficiais trazidas pela lei, e há a intenção de retornar ao assunto para comentar os demais pontos ajustados pela lei 14.711/23.
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