ANÁLISE: Fundos imobiliários de CRI se consolidam como alternativa para investidores
Mesmo em um ano turbulento para todos os mercados, os fundos imobiliários (FIIs) atingiram a marca de 1 milhão de investidores pessoas físicas na Bolsa – um incremento de 57,2% na base de cotistas em relação a 2019. Confira os motivos porque os FIIs vieram para ficar nas carteiras de investimentos.
Os FIIs listados na B3 já respondem por um mercado de R$ 105 bilhões, com média de R$ 214 milhões negociados diariamente.
E ainda há muito potencial para crescimento. Como comparativo, aproximadamente 25% da população norte americana investe em REITs (equivalente aos FIIs no Brasil), enquanto menos de 1% da população brasileira investe nesta classe de ativos.
Histórico – Apesar do ganho de velocidade recente, esse veículo de investimentos já existe em nosso país há bastante tempo, observa Maximiliano Marques, Diretor de Distribuição da True Securitizadora.
“Os fundos imobiliários são antigos no Brasil, alguns datam da década de 1980, mas eles começaram a tomar força a partir de 2005. De 2010 em diante, eles vêm se consolidando como uma alternativa importante de investimento para o investidor médio”, afirma Max.
Em busca de rentabilidade – O Diretor da True nota que o aumento do interesse pelos FIIs acompanha a queda estrutural da taxa básica de juros brasileira. A melhoria das condições macroeconômicas, a partir da implantação do Plano Real, em 1994, possibilitou o maior controle da inflação e com ele a redução consistente da taxa Selic.
Referência para a remuneração de títulos públicos, a Selic atingiu seu menor patamar histórico em agosto de 2020, 2% ao ano. Após oscilar entre um e dois dígitos na primeira metade desta década, a Selic iniciou movimento mais forte de mergulho, a partir de 2016, saindo do patamar de 14,25% para 6,5% a.a. em 2018. Em 2019, a queda foi de 6,5% para 4,5% a.a.
Com a inflação sob controle e os juros em derrocada, os investidores passaram a buscar alternativas mais rentáveis do que os títulos públicos.
“Os fundos imobiliários vêm nessa esteira da diversificação. Não só os FIIs, como investimentos em renda variável, investimentos no exterior, entre outras modalidades que hoje estão disponíveis no mercado e que talvez não estivessem há 15, 20 anos”, destaca Max.
Atratividade e proteção – Dentre as características que tornam os FIIs atraentes para os investidores estão: a possibilidade de isenção de imposto de renda para a pessoa física; baixo custo de acesso; os ativos serem de conhecimento mais próximo do investidor médio (imóveis); e a alta liquidez em relação ao investimento em imóveis físicos.
Se um bom imóvel pode demorar 6 meses ou mais para ser vendido, a cota de um FII é transacionada em segundos. Além disso, os custos de transação da operação no mercado financeiro são menores em relação ao imóvel físico – em alguns casos a taxa de corretagem pode ser zero dependendo da corretora.
A rentabilidade também é um ponto forte, quando comparada a outras classes tradicionais de renda fixa. Muitos dos FIIs pagam dividendos mensais.
“Os fundos imobiliários estão no meio do caminho entre os fundos tradicionais de renda fixa e os fundos de ações; são um investimento híbrido. Por isso que acredito que têm apelo tão grande para tantas pessoas, por reunirem essas diferentes características”, avalia Max.
Dupla proteção – Para o investidor, os fundos imobiliários de CRI, também chamados de renda de papeis (investem em classes de ativos como CRIs e LCIs) apresentam diversas características interessantes em relação aos fundos imobiliários de tijolo (investem em imóveis físicos).
Dentre as vantagens dos FIIs de papel está a possibilidade de diversificação com menor volume de recursos. Max observa que por regulação esses fundos precisam investir em recebíveis de pelo menos 10 devedores diferentes. Muitos vão além desse número, podendo chegar a 30, 40 ou até 60 papéis diferentes no mesmo fundo.
Outro ponto importante é a segurança. Os FIIs de papeis geralmente investem em dívidas atreladas a garantias reais. O devedor de um CRI, por exemplo, precisará pagar um valor fixo periodicamente ao fundo, o que reduz a volatilidade.
“Os FIIs de CRI acabam sendo excelentes alternativas para os investidores porque, além de ser fundo imobiliário, tem a proteção de ser uma dívida. Nos FIIs de tijolo, que investem em lajes corporativas, por exemplo, se o valor do aluguel cai, o rendimento do fundo cai. Nos FIIs de papeis, mesmo se houver redução do aluguel, o devedor terá que pagar aquela prestação da dívida”, explica Max.
Fundos para todos os gostos – O Diretor da True acrescenta que há fundos imobiliários para diferentes perfis de risco – desde os mais conservadores (high grade) aos mais agressivos (high yeld). Além disso, vários mesclam investimento em tijolo e papel.
“Existem hoje, aproximadamente 20 FIIs de CRI listados na Bolsa. Então, o investidor tem bastante poder de escolha. Ele deve avaliar qual o FII mais adequado ao seu perfil de risco e, naturalmente, aconselhamos a nunca investir 100% dos recursos em um único veículo, independente de sua composição”, conclui Max.
